北京城2007版地王有12块仍处于闲置

北京约有12块地王仍处于闲置、延缓开工状态

未来北京房价走势只有时间知道。而开发商显然已经提前“洞悉”，开足马力拿地。

7月6日，上海绿地地产和保利集团分别以30.25亿元和16.3亿元竞得大兴黄村19号与大兴区黄村新城北区2号地，后者楼面单价达到7250元/平方米成为大兴区单价地王。

地王纪录不断被刷新，然而，2007年拿地近两年的昔日“地王”们还未缓过劲来。据记者不完全统计，目前北京约有12块高价地仍处于闲置、延缓开工状态，这些地都是由于当年地价太高而出现的地王。而2009年新地王的出现，给2007年的地王们等待涅槃的过程又添了一层希望。

土地泡沫复制2007郊区化

保利在大兴拿下的单价地王，已经超过了华润置地（武汉）发展有限公司在2007年12月24日拿下的大兴区黄村镇卫星城北区17号地5441元/平方米。

如果说，广渠门10号地、广渠路15号地由于地理位置优越成为各大牌开发商竞相追逐的热点，那么绿地地产和保利集团豪取郊区地，则表明土地泡沫开始向郊区蔓延开来。

据了解，2007年北京经营性土地住宅用地楼面均价为3799元/平方米，2007年共成交经营性住宅用地56宗，其中高于2007年楼面均价的地块达到16块。

经过筛选，记者统计出12块尚未销售的高价地项目。其中，有的项目一直闲置没有施工，而有的项目已开始施工但并未开始销售。而记者在12个高价地块中发现，其中6块位于房山、顺义、门头沟等郊区，占到总量的一半。在土地疯狂的2007年，郊区的土地也是备受推崇，制造了一个个区域地王。

例如顺义区北小营中心镇住宅项目用地，在2007年12月29日，经过189轮的激烈竞价，最终由北京甄氏房地产开发集团有限公司以2.6亿元竞得，楼面价高达5271元/平方米。

如今的土地市场已如2007年一样疯狂。

不过，今昔地王的对比，让人不得不担心这些地王的前景。

一大型房地产开发商向记者表示，房地产泡沫最大的地方，就是当市场调整来临的时候，房价掉得最厉害的地方。郊区是去年房价调整的重灾区，而在2007年不论郊区还是市中心，地价都被追捧得很高，而当市场调整挤压泡沫的时候，郊区房价抗跌性差泡沫大的特点就显露出来，郊区的高价地项目至今仍难开发。

该开发商还表示，其一个位于大兴的高价地项目仍处于闲置阶段，但是近期楼市转好将准备动工。
新地王安慰失意地王

土地泡沫已有前车之鉴。

记者统计的12个项目，拿地时间至今至少已有1年半，但仍未进入销售阶段。对此，21世纪不动产分析师孟奇表示，当初拿地时价格太高的项目，与周边的楼盘相比没有明显优势，因此不得不推迟入市的时间。

在此背景下，不少地王都有着曲折身世。

2007年12月19日，北京春光房地产开发有限公司、四川大地房地产开发有限责任公司组成投标联合体，通过投标的方式以23.31亿元拿得朝阳区来广营乡清河营村2号地，楼面价达到4681元/平方米。

记者了解到，该区域今年新盘最低时卖到9000元/平方米，并且来广营清河营村还有其他3块住宅供地，这一区域的新盘竞争十分惨烈。去年5月，当该地块中标方还没捂热，就不得不将此地块转手给另一开发商北京天润置地。

而一些大型企业的高价地则通过修改容积率，来摊薄成本，提高收益。近期，北京规划委网站已公示2007年门头沟和大兴两大项目修改容积率的公示。开发商也坦诚称提高容积率是解决高价地首先想到的方法。

而对于上市公司，通过对存货跌价准备的计提则是一种公开的方式承认一些高价地项目面临亏损的处境。

金融街控股股份有限公司通过招标方式以8.3亿元获得朝阳区大屯路224号地，在2007年，楼面成交价就高达13788元/平方米，然而，目前，该区域二手房价格达到14000元/平方米，即使目前房价有所回升，但这一楼面价只有打造高端产品，风险才能降低。在2008年年报中，金融街为此地块计提了高达1.78亿元的存货跌价准备。

似乎等待成了难开发的高价地项目最好的解药。对于地王，孟奇认为，同区域拍出了新地王，让老地王们更有底气和信心能“扭亏为盈”了。地价的节节攀高让老地王看到了希望。

开发商：政府不接受退地

为打击开发商囤地不开发，2008年1月国务院发布了《关于促进节约集约用地的通知》，规定即土地闲置满两年、依法应当无偿收回的；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

广发证券房地产分析师表示，政府把地卖给开发商，开发商不能及时开发，闲置满了两年，政府很少收回，因为当地政府还指望着开发商能多带点投资进来。而如果土地闲置超过两年，开发商也可以通过象征性开工，来躲避政策追究，又能继续闲置。

一位开发商告诉记者，在北京地区，即使地价再高难以开发，政府都不会接受退地、降低土地出让金。只有土地出让金没有按规定时间内缴清，政府才会收回土地重新利用。不过在招拍挂体制下，土地成本高，土地对企业现金占用很大，没有特殊理由不会闲置，快进快出开发产品盘活现金流对企业好处更大。

一方面高地价带来开发难度，另一方面，高地价也间接推高了房价。目前，土地价格的暴涨，也引起了监管层的注意。

在2009年京津及环渤海房地产论坛上，中国房地产协会秘书长朱中一表示，土地价格的高企势必影响房地产的稳定。中国房协一直在关注怎样完善招拍挂制度。

就在几个月前，2007年高价地还是烫手山芋，但在目前急于拿地的开发商的小算盘里，显然早已不是一个关键问题。