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7月底,南京市珠江路上的卓越SOHO公寓开盘当天上演了“200购房人连夜排队抢房”的热闹一幕。卓越SOHO公寓在不到一周的时间“卖”出去154套,连续两周成为南京楼市成交量最大的楼盘。
刚刚过去的7月本是楼市的淡季,但南京楼市却以9194套的住宅成交量创下近两年以来的最高值。住宅成交均价在7月也创下新纪录,几个主城区的房价大幅上涨。
在南京楼价攀升的时候,近期南京几次出现排队买房的景象。分析师指出,南京土地市场价格的不断走高,刺激了在售楼盘开发商的涨价心理,使不少楼盘纷纷涨价。而开发商利用新增供应量的减少制造所谓市场热点,让购房人产生恐慌心理,疯狂追涨在售房源。
千人排队抢房源
南京楼市似乎正处于癫狂状态中。
“说房荒可能不准确,可现在南京的供应量确实不多,尤其是主城区。现在买主城区的房子,要托关系才能搞到房源。”南京当地一家房产公司的市场部人士告诉记者。
7月底,南京市珠江路上的卓越SOHO公寓开盘当天上演了“200购房人连夜排队抢房”的热闹一幕。卓越SOHO公寓在不到一周的时间“卖”出去154套,连续两周成为南京楼市成交量最大的楼盘。
在卓越SOHO想雇人排队的前一周,位于南京河西区的仁恒江湾城楼盘,经历了更让人惊心动魄的抢房。7月16日上午,有3000多人到仁恒江湾城售楼处现场取号,争夺600多套房源。仁恒江湾城的售价在1.6万—2万元/平方米之间,而记者了解到这个售价在南京市场的价格并不低。
虽然卓越SOHO雇人排队是制造出来的假象,可是有分析师认为这从一个侧面反映了南京楼市供求关系的逆转。“4月之前购房者在等着价格往下调,开发商希望购房者早点签约,可现在要想买楼却要托关系才能拿到房号。”南京新联康房产分析师陈姝君表示。
“今年年初时南京主城区的二手房价在8000元/平方米左右,现在没有1.1万/平方米,想都别想。”新景祥置业人士在接受记者采访时表示,如果不是价格快速上涨和新增供应量的下滑,购房人也不会进入像现在这样疯狂抢房的状态中。
记者在采访中了解到,5月以来南京不少楼盘的价格都提高了3000元/平方米左右,个别楼盘的涨幅甚至达到5000元/平方米。
“南京市的购房者几乎进入了某种恐慌情绪中,他们担心如果现在再不买房,价格会涨得更离谱。”易居中国南京分行咨询部经理周颖认为。
土地楼面价逼涨在售房屋价
现在南京房地产市场正进入了土地价格倒逼楼市的局面:土地楼面价接近,甚至超过周边在售楼盘。
“如果不是最近在南京的开发商土地价格拍得奇高,楼面价逼近在售房价,购房者恐怕未必会像现在这样近乎疯狂地去抢楼。”南京当地一家机构认为,土地价格的走高让购房人预期楼价将继续上涨,因此才出现抢房源的情况。
土地市场价格的不断走高,给了在售商品房市场将继续上涨的预期。在高地价效应的刺激下,南京在售和将上市楼盘开发商的心理发生了变化,不少楼盘纷纷调高原先的定价。
而另一方面,南京楼市供应量的减少也给市场带来影响。
南京楼市成交量放大后,库存的商品房被快速消化。中国指数研究院的监测数据显示,7月份南京市商品住宅成交9194套,成交面积107.59万平方米,环比6月上涨15.27%,成交水平创下最近两年来的最大值。
今年1—7月南京商品房总成交面积为442.36万平方米,同比去年增长96.92%。这样的成交量不但明显好于去年同期,还超出了2007年下半年旺季时期的成交水平。
“今年楼市的逆转出人意料,很多在建的楼盘都还没有达到预售的标准。而一些开发商则利用供应不足来做文章,趁机涨价。而消费者看到价格确实提上去了,加上土地楼面价也逼近或超过在售楼盘,所以南京购房者才急于买房。”新景祥置业人士指出。
巴曙松说，房地产市场的泡沫已经不算小，一些地区楼市已有明显泡沫，房价在2007年的基础上创下了新高，“地王”频繁出现，也让业内对下半年房价的走高有进一步预期，今年下半年像上海汤臣一品这样的天价楼盘售价估计...
通胀
明年年中或现局部通胀
“从目前的物价走势看，12~18个月后极有可能出现局部通胀。”巴曙松表示，真正担心通货膨胀，可能是明年年中或者是下半年的事情。当前中国的CPI构成中，农产品及其相关制品的影响十分显著。在经济大幅波动时期，CPI的反应可能滞后，在2008年中国经济已经开始回落时，CPI和PPI还持续上涨了一段时间；此次经济开始明显复苏，CPI依然还是负增长，这主要是由农产品的价格周期决定的。最近几个月的物价仍在负增长，农产品价格还处于下滑周期，由于农产品的价格对中国CPI影响非常大，所以即使信贷投放很快，物价在短期内还没有上升的压力。预计明年一些领域可能会有一些局部通胀。
政策
货币政策将在下半年微调
巴曙松表示，当前的信贷和货币政策的微调，首先是在坚持适度宽松的政策基调上进行的微调，但针对特定行业的结构性调整应当是可能进行的。他说适度宽松的货币政策应该有个“度”，现在的货币政策是相当宽松。从信贷增长趋势看，此次信贷投放主要是一些期限较长、规模较大的大型基础设施，因而即使到2010年要对信贷政策进行适当的调整，信贷的增长速度估计也不会太低。因为这些大型基础设施的完成所需要的信贷资金投入可进行调整的余地不大，正如1993年宏观紧缩之后，随后几年的信贷投放增长依然较为迅速。
比如，2009年高速信贷投放支持下上马的一系列项目，如果在2010年经济增长出现显著上升时，如果要明显对信贷进行压缩，可能会形成一系列的半拉子工程，形成新的不良资产包袱，这可能倒逼2010年至2011年的货币政策继续保持相当宽松的状况。即使总体经济状况开始出现降温迹象，但货币政策还是得依然宽松。因此，2009年下半年，货币政策应回到真正的适度宽松。
应对
有保有压抑制资产泡沫
如何平衡经济增长与抑制资产泡沫的矛盾？巴曙松认为在坚持适度宽松货币政策基调下，存在结构性调整的空间，特别是需要针对正在出现的资产泡沫、以及高负债比率的地方政府融资平台、重新迅速增长的国际收支顺差以及宽松的货币政策何时平稳退出等。
他同时建议通过放松实体产业准入门槛的管制、推出创业板、让地方政府发市政债券及扩大对外投资等多种方式平抑资本泡沫产生的速度。同时在经济平稳复苏之后及时对货币政策基调作出灵活微调，重点在于促进更多的流动性流入实体经济，并推动经济结构转型。政府应大力促进产业升级，培育新的产业增长点。利用金融危机的时机，加速推进城市化，以此增加大量新的投资机会。通过放松管制来培育新的增长点，也会对中国服务业等带来新的增长空间
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