由中国社科院财贸研究所与房地产经济研究室发布的首份住房绿皮书《中国住房发展报告（2009－2010）》，对全国35个城市房价泡沫指数进行估算，结果显示，北京的房价泡沫超过了上海、广州和深圳，实际价格高出基准价格1／4。

    很多人不承认房地产市场有泡沫，实际上，房地产市场始终与泡沫在一起，没有泡沫，不成其为房地产市场。何为泡沫，很简单，就是超过了实质部分的东西。

    比如一杯啤酒，下面是实实在在的酒，上面是泡沫。在房地产市场中，超过房子真实价值的部分就是泡沫。假设，整个城市的房地产价值100亿元，如果消费者都拿自己手中的钱买这些房子，房地产市场自然没有任何泡沫。但实际情况不是这样，为了做大房地产市场，为了使房地产业成为经济增长点，按揭贷款诞生了。按揭贷款的实质是，你没有那么多钱，我借给你。原来你只能用一块钱买一块钱的东西，现在，你只要拿两毛钱就可以了。这样，钱多了，100亿元的房子很快就被抢购一空了。房价开始上涨，不少人开始下赌注，进行投资或者投机，很快挣了一大笔钱。适当的泡沫可以刺激消费，但如果泡沫大到最后把房地产本身价值远远抛诸脑后，从银行出来的钱，远远大于房地产本身价值，泡沫就有破裂的危险了。斯蒂格利茨在分析美国次贷危机时提供了一个参照：当美国按揭总额达到房产价值的95％或以上时，债务重组就不那么容易了。本来，抵押贷款证券化可以分散风险，而这时，却变成了掩盖陷阱的稻草。在过去，产生不良贷款的银行会自食其果，消费者也会自食其果，但在证券化的新世界里，坏账的始作俑者可以将其转嫁给他人。本来，倒闭几家银行，不致于产生连锁反应，但现在，我们的经济过分依赖房地产市场，美国的情况是，对不动产市场的直接投资和通过重新融资按揭从房产市场抽出的资金占整个经济增长量的2／3到3／4，而我们的财政收入至少1／3来自房地产市场。这下，金融危机终于导致经济危机。