中国楼市报道：地产公司的2010年：整固后再起跑

展望过今年的行业趋势，我们再来看看地产上市公司的生存现状。

数据显示，2009年底主流地产公司已售未结收入占2010年预测收入的比重平均预计将达到65%，而同时目前地产上市公司的资产负债状况也明显好于07年底08年初，以三季报数据来看，上市房企平均净负债率仅26%，较07年底降低49个百分点，而现金占总资产比例以及预付款占总资产比例都分别较07年底提升5个百分点和8个百分点。

“从近期我们调研的地产公司的情况来看，上市公司普遍认为2010年成交量超越09年的可能性较低。”银河证券地产分析师潘玮表示。价格方面，新房成交价基本保持稳定，二手房价预期会有一定的波动，首先表现的是成交税费提高后的这一部分，将会体现在房价的下降中。成交量判断最主要的原因还是基于2009年的成交量是08年和09年两年的需求的释放，加上一些资产资产配置需求的上升，导致09年的成交创出历史新高。2010年，随着各种需求和资产配置需求的逐步释放，成交量超过09年的可能性不大。

经历了08和09年的小周期，地产商面对地产市场更加成熟和理智，在拿地方面都显示出比较谨慎的态度。虽然09年销售情况火爆带来了充沛的现金流，但是经历了08和09年的萧条到过热，地产商都对拿地和销售周期情况的分析更为密切和理性。考虑投资风险和收益的匹配，考虑异地扩张中成本的控制成为调研中讨论较多的问题。

在09年创造行业新的顶峰之后，2010年地产公司需要的是反思和休整。这一阶段中，更能考验开发商的能力和战略执行力。2010年，对大多数地产公司，是一个新的起跑点。

底在何处 等待预期明朗

从09年的高点至今，地产板块已经有了近八个月的调整期，累计跌幅超过30%。春节过后，市场突然对地产股票反弹抱有一定预期，核心思路是认为目前市场估值已完全反映了对最悲观情况的预期。

3月初，中金公司就出炉了一份名为《政策明朗，反弹在即》的研究报告。认为当前地产板块估值已经反映了市场对于进一步政策调控以及房价下跌的的悲观预期，地产板块开始获得相对收益，而在未来通胀和人民币升值推动下，地产板块将随着政策明朗和企业销售数据改善而实现绝对收益；投资者目前可以积极介入，甚至断言“未来一个季度地产股有30%的上涨空间”。像这样旗帜鲜明的表示看好的券商在当时并不多见。

“近期我们走访了部分机构投资者，发现大部分人对地产行业预期是没有达成一致，特别是在量价的判断上。”长江证券地产分析师苏雪晶这样说。目前全国除深圳市场外，受季节性因素影响大部分城市成交量已下滑，但下滑程度仍处于可以接受的范围。但进入到3月后，随着各地银行更加趋紧的态度，以及推盘的大幅度上升，各地去化速度可能会发生比较大的变化。而对于价格来说，甚至连二手房松动迹象都不非常明显。“在这样市场情况下，认为资本市场已提前反映了对量价未来的真实预期，我们以为是难有说服力的。”

进入3月份，成交量是否会有超预期的表现越来越受关注，但很可能要到4、5月份才能较为清楚；对于下半年政策存在可能趋于宽松的预期，这种预期不是非常强烈，时间上也还早；在这两方面的预期趋向明朗之前，地产板块估值水平难有大的提高。

把握两大投资主题

政策和预期变化才是主导实体市场和股票市场的重要因素，短期这两者目前并不会向有利的方向发展，所以行业整体机会仍不具备。虽然板块整体绝对收益并不明确，但还是可以争取相对收益。前期区域振兴规划主题、世博会主题相关受益地产股已经被资金热炒，在估值有一定安全边际的情况下，近期可以围绕再融资开闸和深圳城市更新办法概念，适度参与主题投资。

一、再融资重新开闸。受地产再融资有望重新启动的影响，市场近期对再融资驱动的公司关注度有所提高。如果地产再融资重启，对企业的微观经营非常有利。建议关注融资申请递交时间排名靠前的区域性公司，推荐中天城投、深振业、 广宇集团(行情 股吧)。

潘玮建议重点关注 苏宁环球(行情 股吧)和 新湖中宝(行情 股吧)，苏宁环球土地储备成本低，看好大规模成片开发模式的未来增长空间；新湖中宝属于精品地产的创造者。这二者均有定向增发再融资的计划，如果能够顺利实施，则公司未来快速成长又多一重保障。